国土部禁"逆城镇化" 委员吁加快农村土地制度改革【3】

　　全国政协委员郭松海谈推进农村集体建设用地制度改革

全国政协委员、山东财经大学房地产研究所所长郭松海资料图片

　　只有推进农村集体用地制度的改革才能逐步破除土地市场的二元体制

　　【郭松海】：各位网友好！

　　[网友黑椒牛柳]：我国农村集体建设用地包括哪些，目前的使用状况如何？

　　【郭松海】：农村的建设用地根据土地管理法第43条，一是农民住宅用的宅基地，一个是兴办乡镇企业占用的工业用地和商业用地；再一个是村镇的公共设施和公益事业建设依法批准的农民集体所有的土地。 　　现在的使用状况，一是宅基地这部分，总体来讲，相当一部分农民还是在自住自用的状况，当然也有一部分农民进入了城市以后，在城市定居了，农村的住房闲置了，所以宅基地也同样的闲置。但是，作为公共事业用地，尤其社会主义新农村的建设，公共设施、公共事业这一块占用的土地得到了充分的开发、利用。乡镇企业的兼并、重组这一块作为企业用地的状况比较复杂一些，也存在一些问题。

　　[网友团团绿]：当前农村集体建设用地制度存在哪些问题，为何迫切需要改革？

　　【郭松海】：随着社会经济的发展，主要是面向城乡结合部的农村集体建设用地潜在的价值迅速上升，其用地的使用权普遍存在无原则、无规范的流转状况。集体建设用地隐形市场的活跃，违法用地的现象屡禁不止，出现用地流转权缺乏可靠的保障等等问题。但是鉴于我们现在农村的建设、城市的扩张，农村建设用地的流转的趋势是不可逆转的。所以，也是一个不可回避的难点或者热点问题。我们需要推进农村集体用地制度的改革，只有这样可以逐步破除土地市场的二元体制，实行城乡统筹发展，有利于保护农民合法的权益，提高土地的利用效率和效益。

　　[网友雨朦胧]：农村集体建设用地制度改革的重点是什么？对于此项改革您有何建议？

　　【郭松海】：首先我们要明确农村集体建设用地制度改革的方向，在土地要素市场上，要实现农村集体用地和城市国有建设用地的同地同价同权，城乡要素市场的平等化、制度的一体化，这是一个，要明确用地制度改革的方向。再是盘活现有存量的集体建设用地，许多农村大量农民转移非农业人口，农村宅基地的闲置逐渐的盘活，包括一些工业、商业农村的建设用地。首先，应该按照现行的法规，进一步明确农村集体土地的所有权，使集体土地的使用权和所有权分离，对符合城市规划、土地规划、符合用途管制集体土地的建设用地，要统筹规划，可以不通过征购、征用的方式，不改变土地所有权的权属转移其土地的使用权，规范流转的条件、范围、方式，保障依法合理的流转。 第三，完善城乡建设用地增减挂钩的政策。第四是完善农村宅基地的制度，培育农村宅基地的市场。

　　应本着维护国家利益、兼顾他人利益的原则来解决小产权问题

　　[网友流浪的加菲]：有专家认为农村集体土地改革方向是允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转，建立城乡统一的建设用地市场。您认为推进农村集体建设用地制度改革，应该从哪些方面着手？

　　【郭松海】：一是我们在有些省市进行试点土地的增减挂钩以及土地的综合整治，我们山东这个地方搞得比较好，在重庆、四川进行试点，主要是搞的增减挂钩这一块。再一个是农村农民宅基地的流转，大量存在小产权房的问题，应该依法依理依情地处理好小产权方面的问题。小产权是很多人关注的，小产权方面的问题，我们要搞清为什么形成的历史原因，这个原因有政府的问题，政府的管理、监管不力；再一个是现行农村制度的缺陷，再一个是当时城市房价过高，城市中低收入家庭没有能力购买，迫使他们租赁和购买小产权房，根据历史的原因，我们应该本着维护国家利益、兼顾他人利益的原则，来及早解决小产权房的纠结问题。

　　我觉得小产权房的问题，鉴于历史的问题是社会经济的一个特殊现象，我们应本着对在特殊时期的特殊现象来处置。首先是新老划断，确定处理时间的节点，对节点前的小产权房可以在当地农村办理预登记，在时间节点后开发的小产权房进行严厉处罚。对于城乡规划、土地规划，应该仿照房地产开发的项目来进行报批。对于占用耕地的小产权房要取缔，对占用土地过多的要按有关法律条款严厉处置。

　　对于小产权房这个问题，应该逐渐的分别情况、分别处置、区别对待，对于符合城市规划、土地规划，在农村集体建设用地和宅基地建的房地产，一般的住宅建设项目，可以按照合法的程序纳入到住房保障体系当中去，对购房人通过核准身份，它是低收入的、中低收入家庭的，核查城市住房档案资料和城市有没有房子来补办程序、补交手续出让金、税费，获得国家颁发的房屋产权制度，但是使用范围流转上要进行限制，限期内不得上市。这是一类。

　　再一类，对于符合土地规划、质量合格，尚未没有出售的小产权房，当前北京查处了70多个小产权房项目，没有出售的，我觉得政府应该按成本价收购，作为当地的公租房、经适房、保障性住房，来弥补当前保障性住房不足，可以减少政府对保障性住房土地的资金投入。

　　第三，只要符合城市规划、土地规划，但是在集体建设用地上，建的是别墅、高档的公寓这类项目，我觉得应该除了补交土地税费以外，还对购买者进行一定的罚款，对开发商也好，对购房者也好，进行处罚，罚款总金额可以定为近地段、同类商品房价格减去其购买小产权房的储备。从三类，一类是已经卖出去的，一类是没有卖出去的，一类是普通住宅经过验收检查和验收合格了，可以进行处置。对于高档的别墅、公寓另行处置，另当别论。我觉得从这三个方面来对待。