房价泡沫有挤压空间 短期内仍将趋“涨”

　　新年伊始，北京等地楼市均出现“房冷地热”的现象。受春节淡季和调控升级影响，热点城市楼市明显降温，有机构数据显示，1月北京住宅成交量同比下降近50％，并在2月继续走低。但就在同一时间，多个城市土地拍卖密集开场，京沪杭深卖地收入超千亿元，“地王”频出再次点燃了土地市场热情。楼市、地市为何会“冰火两重天”？老百姓关注的房价在2014年是否会继续上涨？有业内人士在接受记者采访时明确表示，未来一年，房价泡沫并非没有被挤压掉的可能，局部可能出现下行，但在一二线城市，短期内“涨”仍将是不变的趋势。

　　“地热”凸显土地财政依赖严重

　　无论是面积还是价格，2014年伊始的土地市场不断突破新高，土地出让金也节节走高。1月份，京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元，仅北京一地，土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。

　　“土地财政是重要因素。”中原地产市场研究部总监张大伟这样解读土地市场火热的原因。他告诉记者，从全国土地市场看，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府更愿意多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。“土地价格上涨明显影响了购房者、开发商的预期。”张大伟说。

　　2013年初，国务院出台新“国五条”调控房地产市场，但就在当年，中国楼市迎来了2009年之后的又一次大“爆发”，北上广深更是迎来了“不分区域、不分产品、不分价格的全面热销”。在张大伟看来，如果调控难以触及地方政府的根本利益——土地财政，那么就难以控制住房价。

　　中原地产统计数据显示，2013年全国主要的40个城市，土地成交额高达14707亿元，同比2012年上涨45％。北上广深等一线城市全面创造年度土地成交新纪录。“一面是政府高喊‘严控房价’，另一面却是‘放任’土地市场成交火爆，暴露的恰是地方政府对土地财政的过于依赖。”张大伟表示，房价与地价总是相互影响。土地财政的持续，地方政府对土地出让依赖度越来越高，这种情况下，楼市调控政策各地落地意愿不强烈。“从短期看，预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期。”张大伟预计，2014年，土地市场供应将继续明显增加，“地热”会进一步推高房价。

　　房价泡沫逐步被挤破

　　2013年全国房价涨声一片，与年初各地制定的房价控制目标相差甚远。2014年房价走向将会怎样？

　　“一线城市继续上涨，二线城市稳定，三四线城市下跌可能性增大。”面对记者的提问，中国经济体制改革研究会公共政策部研究员、经济学家易鹏给出了这样的答案。在他看来，短时间内房价下降的难度很大，“一是房价主要受货币发行的影响，二是房价是结构性的。”易鹏判断，未来三四线城市会更加凸显市场特点，更加顺应市场规律。“规律是什么？体现在人口更多向城市群聚集，因此，那些非城市群的三四线城市的房地产形势将不容乐观。”

　　“2014年，房价分化将会进一步扩大。”张大伟表示，一二线城市聚集了过多的资源、需求集中、而供给和存量相比需求都短缺、房价易涨难跌。三四线城市则日趋平稳甚至冷清，而像温州、鄂尔多斯一类本身投机问题严重的市场，房价泡沫已经在被逐步挤破。“这一轮‘地王潮’主要出现在一二线城市，这也证明了全国房地产市场已经分化，而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能性。”他说。

　　在谈到公众关注的“越调越涨”问题时，易鹏表示，出现这种情况是因为没有遵循规律，未来中国房地产市场必须要考虑建立长效机制，从住房制度、土地制度等方面共同推进。

　　张大伟则判断，2014年的房地产调控政策将更讲究因地制宜和分类指导，以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市将延续2013年四季度以来的从严态势，而库存较多的部分二线与三四线城市有望迎来机遇期，调控只会松不会紧。

　　对于经历了2013年房价暴涨的北京，张大伟分析称，土地供应缺口是出现房价上涨的根源。在他看来，北京楼市后续的调控措施应遵循“高端市场由商品房主导，中端市场由自住型商品房主导，低端市场由保障房主导”的原则。

(来源:人民政协网)