租房遭遇“二房东”切莫忽视法律风险

　　据报道，住房租金北京连续上涨52个月，广州连涨48个月，深圳连涨51个月。随着租金不断上涨，以及年底租房高峰期即将来临，有关房东、二房东、中介和租客的矛盾纠纷的新闻也随之大量出现在报端，有一本书叫《租房战争》将这些纠纷形象生动地描述为“战争”。在这些“战争”中，和非房主本人签订租房合同风险最大。

　　案例1:小张与“房东”伍先生谈好价格，付了好几千元的租金及押金后，还没住上两天，突然杀出个郑女士握有该房的房产证，质问小张为何住在她的房子里，并询问原来的房客伍先生去哪了，这时小张才明白自己受骗了，原来同是房客的伍先生租约期届满，将房子转租出去，骗了一笔钱逃之夭夭了。

　　案例2:小赵找房屋中介帮忙租房，中介称该公司从房东刘先生处租得的一套大房子中还有空房。小赵看房后发现，虽然房子被打成隔断，里面住了七八家，但租金便宜，于是就和中介签订了房屋租赁合同。没住多久，小赵的笔记本电脑在出租屋里被盗了。祸不单行，随后更闹心的事出现了，房东刘先生出现了，称房子要收回自己住，让租客们限期腾房，并支付房屋使用费。租客们发现上当后纷纷联系中介，可是中介公司已经人去楼空。原来刘先生把房子租给中介，合同明确约定未经刘先生允许，房子不得转租他人。无奈的租户们只要自认倒霉，开始了下一个租房之旅。

　　上述两个案例较有代表性，反映的租房纠纷大多数都和二房东或者叫“不真正”房东有关，其共同特点是:租赁合同的甲方不是房产证上登记的房主，且现实中出租方往往通过虚构事实或隐瞒真相来骗取承租人的信任，承租人因为疏忽大意或者信息不对称而上当受骗。

　　【法律风险】

　　租客和二房东或“不真正”房东签合同有何法律风险？

　　首先，可能面临转租合同无效的风险。我国《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据本条法律，如果二房东未经房东同意擅自转租的，房东有权直接通知二房东和房东的租房合同解除。一旦房东和二房东的合同解除，二房东与租客们的合同失去了前提故而不能有效成立；此外，房东也有权主张二房东和租客们的转租合同无效。一旦合同无效，租客们只有另找居所了。

　　其次，除了另找居所承受折腾之苦外，租客们还可能面临经济损失。这样的情况很多是二房东故意设置的“圈套”，明知自己未得到房主的同意，而骗取租客信任，收了押金和房租后溜之大吉。租客们没有时间、精力甚至是能力来寻找二房东进行债务催讨。比如，案例中的小赵不仅损失了押金还损失了一年的租金。

　　【风险规避】

　　租金上涨，房子难租，尤其是房源多数控制在以中介为首的二房东手中，租客们如何规避这些风险呢？

　　首先，尽量找到房主直租。房主委托中介出租房屋，或者租客委托中介租房，中介在其中起的是居间作用。因而签订《房屋租赁合同》时，甲方是房主，乙方是租客，权利义务可以根据双方协商而定，以上几种情况都可以避免。

　　其次，如迫不得已只能和二房东转租，先要审查二房东和房主之间的合同。若二房东拒绝提供，这种房子宁可不租。看到合同后，记下房主姓名及身份证号，留意承租人信息，若二房东不是合同中的承租人，那该房可能转租了好几道手，租房链条越长房子风险就更大。此外，还需留意合同中关于转租的内容，如果合同约定需经房主允许才能转租，那么务必让二房东拿出转租得到许可的证明。否则，租客又见不到或者联系不上房主，宁可另找别家。

　　再次，尽可能看到房产证原件或复印件，留意房产证上房屋具体位置、产权人名字、身份证号是否和合同上的出租人一致。如果不一致，务必小心，可能所谓的“房主”对这套房子也没有处置权。如果二房东拿不出房产证或者其复印件，又联系不上或者见不到房主，那么更应提高警惕，这可能又是一个陷阱。

　　此外，为确保万无一失，还可以向小区的物业公司、隔壁邻居、屋内的租友们打听，核实房主信息。另外，签订合同时，还应注意查看二房东的营业执照或身份证号，并将证件号、二房东的联系方式、公司或家庭地址等记录在合同上，并约定好纠纷的解决方式。

　　最后也是最为重要的，租客在租房过程中，所有缴纳的定金、押金、租金等款项都应索取发票和收据，并保存这些证据，以便上当受骗后作为报案投诉证据。

　　【事后补救】

　　如果遇到案例中的受害者那样的情况，该如何亡羊补牢，以尽量减少损失呢？

　　发现被骗或者被盗，应保持现场并及时报警。对于以非法占有为目的，虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取租客押金和租金的行为，涉嫌诈骗罪。对于偷窃出租屋内东西的人涉嫌入室盗窃罪，保护好现场有助于警方快速破案。租客作为受害者应该及时报警，通过公安机关来追究他们的相关责任。

　　如果能找到二房东，可以与之协商解决。协商解决精力和时间花费少，成本也较低。在协商时，可以采取录音录像等多种方式采集证据，注意保存好转租合同以及付款凭据等证据，以防止协商不成后，因为证据不足而维权失利。

　　如果协商不成，拿起法律的武器捍卫自己的权利。诉讼是维权的重要途径，诉讼费用较低，一般一万元以内的简易程序案件只需要预交25元的诉讼费。在胜诉后，如果二房东继续赖账，还可以向法院执行部门申请强制执行，以追回自己被骗的财产，从而弥补自己的损失。

(来源:人民政协网)