房價泡沫有擠壓空間 短期內仍將趨“漲”

　　新年伊始，北京等地樓市均出現“房冷地熱”的現象。受春節淡季和調控升級影響，熱點城市樓市明顯降溫，有機構數據顯示，1月北京住宅成交量同比下降近50％，並在2月繼續走低。但就在同一時間，多個城市土地拍賣密集開場，京滬杭深賣地收入超千億元，“地王”頻出再次點燃了土地市場熱情。樓市、地市為何會“冰火兩重天”？老百姓關注的房價在2014年是否會繼續上漲？有業內人士在接受記者採訪時明確表示，未來一年，房價泡沫並非沒有被擠壓掉的可能，局部可能出現下行，但在一二線城市，短期內“漲”仍將是不變的趨勢。

　　“地熱”凸顯土地財政依賴嚴重

　　無論是面積還是價格，2014年伊始的土地市場不斷突破新高，土地出讓金也節節走高。1月份，京滬杭三地土地出讓金收入超過千億元，僅北京一地，土地出讓金收入就超過了去年同期的7倍。

　　“土地財政是重要因素。”中原地產市場研究部總監張大偉這樣解讀土地市場火熱的原因。他告訴記者，從全國土地市場看，因為土地財政的存在，導致在樓市火爆的時候，政府更願意多賣地，部分高價地的出現又促進了房價上漲。“土地價格上漲明顯影響了購房者、開發商的預期。”張大偉說。

　　2013年初，國務院出台新“國五條”調控房地產市場，但就在當年，中國樓市迎來了2009年之后的又一次大“爆發”，北上廣深更是迎來了“不分區域、不分產品、不分價格的全面熱銷”。在張大偉看來，如果調控難以觸及地方政府的根本利益——土地財政，那麼就難以控制住房價。

　　中原地產統計數據顯示，2013年全國主要的40個城市，土地成交額高達14707億元，同比2012年上漲45％。北上廣深等一線城市全面創造年度土地成交新紀錄。“一面是政府高喊‘嚴控房價’，另一面卻是‘放任’土地市場成交火爆，暴露的恰是地方政府對土地財政的過於依賴。”張大偉表示，房價與地價總是相互影響。土地財政的持續，地方政府對土地出讓依賴度越來越高，這種情況下，樓市調控政策各地落地意願不強烈。“從短期看，預計地王依然會頻繁出現，影響市場的價格預期。”張大偉預計，2014年，土地市場供應將繼續明顯增加，“地熱”會進一步推高房價。

　　房價泡沫逐步被擠破

　　2013年全國房價漲聲一片，與年初各地制定的房價控制目標相差甚遠。2014年房價走向將會怎樣？

　　“一線城市繼續上漲，二線城市穩定，三四線城市下跌可能性增大。”面對記者的提問，中國經濟體制改革研究會公共政策部研究員、經濟學家易鵬給出了這樣的答案。在他看來，短時間內房價下降的難度很大，“一是房價主要受貨幣發行的影響，二是房價是結構性的。”易鵬判斷，未來三四線城市會更加凸顯市場特點，更加順應市場規律。“規律是什麼？體現在人口更多向城市群聚集，因此，那些非城市群的三四線城市的房地產形勢將不容樂觀。”

　　“2014年，房價分化將會進一步擴大。”張大偉表示，一二線城市聚集了過多的資源、需求集中、而供給和存量相比需求都短缺、房價易漲難跌。三四線城市則日趨平穩甚至冷清，而像溫州、鄂爾多斯一類本身投機問題嚴重的市場，房價泡沫已經在被逐步擠破。“這一輪‘地王潮’主要出現在一二線城市，這也証明了全國房地產市場已經分化，而這種泡沫化的發展也導致市場存在調整的可能性。”他說。

　　在談到公眾關注的“越調越漲”問題時，易鵬表示，出現這種情況是因為沒有遵循規律，未來中國房地產市場必須要考慮建立長效機制，從住房制度、土地制度等方面共同推進。

　　張大偉則判斷，2014年的房地產調控政策將更講究因地制宜和分類指導，以北上廣深為代表的一線城市和以杭州、南京、武漢等為代表的重點二線城市將延續2013年四季度以來的從嚴態勢，而庫存較多的部分二線與三四線城市有望迎來機遇期，調控隻會鬆不會緊。

　　對於經歷了2013年房價暴漲的北京，張大偉分析稱，土地供應缺口是出現房價上漲的根源。在他看來，北京樓市后續的調控措施應遵循“高端市場由商品房主導，中端市場由自住型商品房主導，低端市場由保障房主導”的原則。

(來源:人民政協網)