租房遭遇“二房東”切莫忽視法律風險

　　據報道，住房租金北京連續上漲52個月，廣州連漲48個月，深圳連漲51個月。隨著租金不斷上漲，以及年底租房高峰期即將來臨，有關房東、二房東、中介和租客的矛盾糾紛的新聞也隨之大量出現在報端，有一本書叫《租房戰爭》將這些糾紛形象生動地描述為“戰爭”。在這些“戰爭”中，和非房主本人簽訂租房合同風險最大。

　　案例1:小張與“房東”伍先生談好價格，付了好幾千元的租金及押金后，還沒住上兩天，突然殺出個鄭女士握有該房的房產証，質問小張為何住在她的房子裡，並詢問原來的房客伍先生去哪了，這時小張才明白自己受騙了，原來同是房客的伍先生租約期屆滿，將房子轉租出去，騙了一筆錢逃之夭夭了。

　　案例2:小趙找房屋中介幫忙租房，中介稱該公司從房東劉先生處租得的一套大房子中還有空房。小趙看房后發現，雖然房子被打成隔斷，裡面住了七八家，但租金便宜，於是就和中介簽訂了房屋租賃合同。沒住多久，小趙的筆記本電腦在出租屋裡被盜了。禍不單行，隨后更鬧心的事出現了，房東劉先生出現了，稱房子要收回自己住，讓租客們限期騰房，並支付房屋使用費。租客們發現上當后紛紛聯系中介，可是中介公司已經人去樓空。原來劉先生把房子租給中介，合同明確約定未經劉先生允許，房子不得轉租他人。無奈的租戶們隻要自認倒霉，開始了下一個租房之旅。

　　上述兩個案例較有代表性，反映的租房糾紛大多數都和二房東或者叫“不真正”房東有關，其共同特點是:租賃合同的甲方不是房產証上登記的房主，且現實中出租方往往通過虛構事實或隱瞞真相來騙取承租人的信任，承租人因為疏忽大意或者信息不對稱而上當受騙。

　　【法律風險】

　　租客和二房東或“不真正”房東簽合同有何法律風險？

　　首先，可能面臨轉租合同無效的風險。我國《合同法》第二百二十四條規定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。依據本條法律，如果二房東未經房東同意擅自轉租的，房東有權直接通知二房東和房東的租房合同解除。一旦房東和二房東的合同解除，二房東與租客們的合同失去了前提故而不能有效成立﹔此外，房東也有權主張二房東和租客們的轉租合同無效。一旦合同無效，租客們隻有另找居所了。

　　其次，除了另找居所承受折騰之苦外，租客們還可能面臨經濟損失。這樣的情況很多是二房東故意設置的“圈套”，明知自己未得到房主的同意，而騙取租客信任，收了押金和房租后溜之大吉。租客們沒有時間、精力甚至是能力來尋找二房東進行債務催討。比如，案例中的小趙不僅損失了押金還損失了一年的租金。

　　【風險規避】

　　租金上漲，房子難租，尤其是房源多數控制在以中介為首的二房東手中，租客們如何規避這些風險呢？

　　首先，盡量找到房主直租。房主委托中介出租房屋，或者租客委托中介租房，中介在其中起的是居間作用。因而簽訂《房屋租賃合同》時，甲方是房主，乙方是租客，權利義務可以根據雙方協商而定，以上幾種情況都可以避免。

　　其次，如迫不得已隻能和二房東轉租，先要審查二房東和房主之間的合同。若二房東拒絕提供，這種房子寧可不租。看到合同后，記下房主姓名及身份証號，留意承租人信息，若二房東不是合同中的承租人，那該房可能轉租了好幾道手，租房鏈條越長房子風險就更大。此外，還需留意合同中關於轉租的內容，如果合同約定需經房主允許才能轉租，那麼務必讓二房東拿出轉租得到許可的証明。否則，租客又見不到或者聯系不上房主，寧可另找別家。

　　再次，盡可能看到房產証原件或復印件，留意房產証上房屋具體位置、產權人名字、身份証號是否和合同上的出租人一致。如果不一致，務必小心，可能所謂的“房主”對這套房子也沒有處置權。如果二房東拿不出房產証或者其復印件，又聯系不上或者見不到房主，那麼更應提高警惕，這可能又是一個陷阱。

　　此外，為確保萬無一失，還可以向小區的物業公司、隔壁鄰居、屋內的租友們打聽，核實房主信息。另外，簽訂合同時，還應注意查看二房東的營業執照或身份証號，並將証件號、二房東的聯系方式、公司或家庭地址等記錄在合同上，並約定好糾紛的解決方式。

　　最后也是最為重要的，租客在租房過程中，所有繳納的定金、押金、租金等款項都應索取發票和收據，並保存這些証據，以便上當受騙后作為報案投訴証據。

　　【事后補救】

　　如果遇到案例中的受害者那樣的情況，該如何亡羊補牢，以盡量減少損失呢？

　　發現被騙或者被盜，應保持現場並及時報警。對於以非法佔有為目的，虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取租客押金和租金的行為，涉嫌詐騙罪。對於偷竊出租屋內東西的人涉嫌入室盜竊罪，保護好現場有助於警方快速破案。租客作為受害者應該及時報警，通過公安機關來追究他們的相關責任。

　　如果能找到二房東，可以與之協商解決。協商解決精力和時間花費少，成本也較低。在協商時，可以採取錄音錄像等多種方式採集証據，注意保存好轉租合同以及付款憑據等証據，以防止協商不成后，因為証據不足而維權失利。

　　如果協商不成，拿起法律的武器捍衛自己的權利。訴訟是維權的重要途徑，訴訟費用較低，一般一萬元以內的簡易程序案件隻需要預交25元的訴訟費。在勝訴后，如果二房東繼續賴賬，還可以向法院執行部門申請強制執行，以追回自己被騙的財產，從而彌補自己的損失。

(來源:人民政協網)